COVID 19 – Os efeitos nos contratos de locações
Muitos sãos os desafios enfrentados nos diversos setores da economia, face os reflexos da pandemia. Todavia, no material que ora se apresenta, trataremos exclusivamente sobre as relações locatícias, como o judiciário vem recepcionando e tratando os novos questionamentos que lhes são apresentados constantemente.
Como em qualquer outro tema que venha a ser discutido no poder judiciário, o que sempre deve prevalecer no enfrentamento da questão pelo magistrado e até mesmo na pretensão das partes, é o equilíbrio e o bom senso. Contudo, devido às recentes condições que o Brasil e o mundo vêm enfrentando devido à pandemia de Covid -19, nem sempre é fácil alcançar a linha do equilíbrio contratual.
As negociações envolvendo a redução/suspensão dos contratos de locações residenciais e não residenciais tem sido um dos temas que vem ganhando força desde o início do decreto de quarentena, sendo, inclusive, matéria de destaque na grande mídia. Além disso, ultimamente, o assunto vem chamando à atenção no âmbito judiciário, eis que tem sido alvo de decisões conflitantes pelos magistrados e desembargadores que atuam diretamente na discussão que envolve as negociações entre locador e locatário.
Tecidas tais considerações, o que se tem observando nos últimos meses, é que a maioria dos pedidos de renegociação de aluguel refere-se a contratos de locação comercial, mas os residenciais também têm sido alvo de ajuste, já que a crise também alcançou às pessoas físicas, devido ao aumento do desemprego.
Diante deste cenário, de um lado temos a figura do locatário que em virtude do decreto de quarentena, teve sua renda drasticamente reduzida ou, até mesmo, cessada. Do outro lado temos a figura do locador que em muitos casos, tem os valores advindos dos alugueres como sua fonte de renda primária.
Dada a difícil situação enfrentada por ambas as partes, surge o questionamento: o que fazer quando as partes não chegam a um consenso por meio da negociação extrajudicial?
De igual maneira, a resposta para essa pergunta não é fácil e o diálogo sempre será o melhor caminho antes de levar a questão para o poder judiciário. É certo que o momento de crise requer compreensão e solidariedade de todos.
Entretanto, caso não haja solução na esfera extrajudicial, o poder judiciário vem analisando criteriosamente caso a caso, eis que a decisão proferida pelo magistrado sempre deve pautar na minuciosa avaliação do caso concreto. E é neste cenário que temos observado a utilização de diversas teses para justificar a redução/suspensão do valor dos alugueres, como a Teoria da Imprevisão e a Exceção do Contrato não Cumprido.
Contudo, importante esclarecer que mesmo diante de uma aparente aplicabilidade de tais teorias, se as partes não trouxerem ao processo fortes indícios e elementos materiais que venha a comprovar suas necessidades, bem como a desproporção entre o valor do aluguel e a atual situação econômica, não há como obter uma decisão judicial consistente e adequada ao caso.
Portanto, os especialistas da Silva & Oliveira Sociedade de Advogados recomenda que, independentemente de qual lado você faça parte (locador ou locatário), a melhor alternativa para evitar maiores prejuízos e garantir a sobrevivência dos negócios firmados entre ambos, será inicialmente a renegociação extrajudicial dos contratos de locação de imóveis residenciais e não residenciais, a qual pode e deve ser intermediada por profissional especializado no tema e com forte poder de negociação, pois com essas providências se torna mais efetiva a possibilidade de êxito sem desgastes entre as partes e com total equilíbrio das relações.
Caso essa possibilidade já tenha sido utilizada e sem resultado favorável, recomendamos juntar todas as provas e documentos necessários para justificar o pedido de revisão do contrato na esfera judicial e então obter a tutela jurisdicional almejada para o caso.
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